Quelles sont les solutions de protection pour un couple non marié qui achète un bien immobilier en commun ? 🏡
Acheter à deux sans être mariés, un risque juridique sous-estimé.
Acheter ou faire construire sa résidence principale est un projet de vie. En Provence, de nombreux couples choisissent aujourd’hui de bâtir leur maison contemporaine sans être mariés.
Pourtant, juridiquement, le concubinage n’offre aucune protection automatique.
Selon l’INSEE (2024), près de 1 couple sur 4 vit en union libre en France. Or, en cas de décès, de séparation ou de désaccord, les conséquences patrimoniales peuvent être lourdes : indivision conflictuelle, droits de succession à 60 %, héritiers réservataires, impossibilité de conserver le logement…
Anticiper est donc essentiel.
Voici un guide complet pour comprendre les mécanismes juridiques et sécuriser votre projet immobilier en PACA.
Les solutions juridiques pour protéger son partenaire.
Le testament : première protection indispensable
En concubinage, le partenaire survivant n’hérite de rien automatiquement.
Un testament permet de transmettre sa quote-part dans la limite de la quotité disponible.
La quotité disponible
C’est la part du patrimoine que l’on peut léguer librement.
• Sans enfant : totalité transmissible
• 1 enfant : 50 %
• 2 enfants : 1/3
• 3 enfants ou plus : 1/4
Le reste constitue la part réservataire, revenant obligatoirement aux héritiers.
⚠️ Attention : même avec un testament, un concubin est taxé à 60 % de droits de succession après un abattement très faible (Service-Public.fr, 2025).
Les enfants et la réserve héréditaire
Si l’un des partenaires a des enfants d’une précédente union :
- Ils deviennent co-indivisaires au décès
- Ils peuvent exiger le rachat de leur part
- Ils peuvent provoquer la vente du bien
La protection du logement familial devient alors complexe.
Les clauses intégrées à l’acte notarié
La clause de rachat
Elle permet au survivant de racheter en priorité la part du défunt.
Avantage :
- Maintien dans le logement
Limite :
- Nécessite une capacité financière immédiate
La clause de tontine (ou pacte tontinier)
Aussi appelée “clause d’accroissement”, elle prévoit que le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire.
Avantages :
- Protection forte du survivant
- Pas d’indivision avec les héritiers
Inconvénients :
- Fiscalité lourde en concubinage (60 %)
- Irrévocable sans accord des deux
La tontine est particulièrement adaptée pour des couples sans enfants communs.
L’option SCI et le démembrement croisé
La SCI (Société Civile Immobilière)
Créer une SCI permet :
- D’organiser les pouvoirs
- De prévoir des statuts personnalisés
- De transmettre progressivement les parts
Elle offre une grande souplesse patrimoniale.
Le démembrement croisé
Technique avancée souvent utilisée par les notaires :
- Chaque partenaire détient l’usufruit d’une part
- Et la nue-propriété de l’autre
Résultat :
Au décès, l’usufruit s’éteint sans taxation supplémentaire sur cette partie.
Cette stratégie est particulièrement pertinente dans les projets patrimoniaux de construction en résidence principale.
Fiscalité : PACS vs concubin.
La différence est majeure.
En cas de décès :
• Concubin : 60 % de droits de succession
• PACS : exonération totale (comme les époux)
(Source : Service-Public.fr 2025)
En 2024, selon le Conseil Supérieur du Notariat, le PACS est devenu une solution patrimoniale privilégiée pour sécuriser l’achat immobilier.
👉Pour un couple qui fait construire sa maison en Provence, le PACS peut représenter un levier fiscal stratégique.
Sécuriser le financement : assurance décès et assurance-vie.
L’achat immobilier implique souvent un crédit.
Assurance décès du prêt
Chaque emprunteur peut être assuré à 100 %.
En cas de décès :
• Le prêt est intégralement remboursé
• Le survivant conserve le bien sans charge bancaire
Assurance-vie
Elle permet :
• De constituer un capital
• De financer un rachat de part
• De transmettre hors succession (dans certaines limites fiscales)
Selon France Assureurs (2025), l’assurance-vie reste l’outil patrimonial préféré des Français.
Pourquoi anticiper dès le projet de construction ?
Dans un projet de construction sur-mesure en Provence, les décisions juridiques doivent être prises avant la signature du terrain ou du contrat de construction.
Anticiper permet :
• D’adapter la répartition des apports
• D’insérer les bonnes clauses notariées
• D’optimiser la fiscalité
• De sécuriser le financement
Chez Villas Prisme, l’accompagnement va au-delà de la conception architecturale.
Chaque couple bénéficie d’un suivi personnalisé, en lien avec notaires et partenaires financiers locaux en PACA, pour intégrer ces dimensions patrimoniales dès la phase d’étude.
Construire sa résidence principale, c’est bâtir un projet de vie… mais aussi un cadre juridique sécurisé.
FAQ - Questions fréquentes.
Un couple non marié peut-il acheter une maison ensemble ?
Oui. L’achat se fait généralement en indivision, avec une quote-part définie dans l’acte notarié.
Que se passe-t-il en cas de décès en concubinage ?
Le partenaire survivant n’hérite pas automatiquement. Sans testament ou clause spécifique, les héritiers du défunt récupèrent sa part.
Pourquoi les droits de succession sont-ils de 60 % ?
Parce que le concubin est juridiquement considéré comme tiers au regard du droit successoral français.
Le PACS protège-t-il mieux que le concubinage ?
Oui. Les partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession et bénéficient d’une protection fiscale renforcée.
La clause de tontine est-elle une bonne solution ?
Elle protège efficacement le survivant, mais entraîne une fiscalité lourde en concubinage.
Acheter ou faire construire sa résidence principale en Provence lorsque l’on n’est pas mariés nécessite une anticipation juridique rigoureuse.
Indivision, testament, tontine, SCI, démembrement croisé, assurance décès… chaque situation mérite une stratégie adaptée.
L’enjeu n’est pas seulement patrimonial. Il est humain : protéger son partenaire et préserver son cadre de vie.
📍 Vous envisagez de construire votre maison en PACA ?
L’équipe Villas Prisme vous accompagne dans votre projet, en intégrant les dimensions juridiques et patrimoniales.
👉 Prenez rendez-vous avec nos conseillers pour étudier votre situation en toute confidentialité.
