Une information complète et détaillée pour un projet sans surprise.
Par sa connaissance des modalités de financement, d'investissement et de soutien à l'accession à la propriété, Prisme vous donne une information complète et détaillée.
De nombreuses formules de financement existent afin de vous permettre d’accéder à la propriété dans de bonne conditions : prêt à taux zéro, prêt conventionné, prêt à l’accession sociale, prêts complémentaires, prêt épargne logement, Pass-Foncier® , Maison à 15 euros par jour,etc…
Par ailleurs, l’Etat a mis en place des crédits d’impôt qui concernent les intérêts d’emprunt et les équipements favorisant la maîtrise de l’énergie. Ces crédits d’impôts peuvent constituer une économie importante.
Grâce à ses partenaires financiers, PRISME vous permet de bénéficier des meilleurs prêts pour financer votre projet .
L'investissement immobilier locatif répond à un déficit structurel
Les locataires ont du de mal à trouver des logements répondant à leur désir d'espace et de confort. C’est pourquoi les gouvernements ont mis en place depuis quelques années des dispositifs fiscaux, afin d’inciter les ménages à investir leur épargne dans l’immobilier locatif (aujourd'hui les lois : De Robien, Borloo et Scellier).
Le rendement de l’immobilier est supérieur au rendement de la majorité des produits financiers (assurances vie, PEA, etc).
L’immobilier est aujourd'hui :
beaucoup moins exposé que la bourse aux aléas de la conjoncture. En effet, la demande de logements restera forte, et ce quel que soit l’état de l’économie.
un outil indispensable de diversification de son patrimoine. Les experts estiment qu'il doit représenter au minimum un tiers du patrimoine d’un ménage
le seul placement qui puisse être entièrement financé par l’emprunt. De plus, les taux de crédit sont bas en ce moment.
Investir dans l’immobilier locatif permet aussi de protéger sa famille. En effet, l’assurance décès-invalidité qui accompagne le prêt permet à la famille de conserver le bien sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur ou de l'un des co-emprunteurs.
Enfin, l’investissement immobilier locatif peut être sécurisé en souscrivant des assurances « loyers impayés », « revente », « dégradations », « carence locative », etc… qui représentent 2 à 3% des loyers.
Dans le contexte actuel d’incertitude par rapport aux retraites, l’immobilier locatif permet d’agir concrètement pour préparer sa retraite. En effet, le logement loué constituera un complément de revenu appréciable au moment de la retraite. Il pourra être également revendu ou pourra encore être habité par le retraité si l’investissement a été effectué dans la région où il souhaite s'installer.
Choisir l’immobilier locatif peut aussi permettre de préparer sa succession en utilisant des dispositifs comme la donation de nue-propriété, la constitution d'une société civile immobilière.
Qui est concerné ?
Les ménages qui :
ne sont pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années,
font construire une maison neuve,
sont bénéficiaires d’une aide à l’accession à la propriété (de 3 000 à 5 000 € maximum), attribuée sous forme de subvention ou de bonification de prêt, attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement,
cette aide vous permettra d’obtenir un Pass-Foncier®, qui ouvre droit à la TVA à 5,5 % jusqu’au 31/12/2009.
| |
ZONE A |
ZONE B |
ZONE C |
| Aide de la collectivité territoriale |
Minimum pour 3 personnes et moins |
4000€ |
3000€ |
3000€ |
| |
Minimum pour 4 personnes et plus |
5000€ |
4000€ |
4000€ |
disposent de revenus fiscaux nets annuels respectant les plafonds de ressources du prêt social location accession (référence 2007) :
| Nombre de personnes dans le ménage |
ZONE A |
ZONE B ET C |
| 1 |
27638€ |
23688€ |
| 2 |
35525€ |
31588€ |
| 3 |
40488€ |
36538€ |
| 4 |
44425€ |
40488€ |
| 5 |
48363€ |
44425€ |
| MONTANT PAR LOGEMENT |
ZONE A |
ZONE B |
ZONE C |
| Pass-Foncier pour les opérations"accédants" |
Maximum |
50000€ |
40000€ |
30000€ |
Zone A : grande agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.
Zone B : Île de France hors zone A, agglomérations de plus de 50 000 habitants, quelques secteurs littoraux ou frontaliers
Zone C : reste du territoire
Le partenaire 1% logement
Le partenaire vous aide à acquérir votre terrain en toute sérénité dans le cadre du Pass Foncier.
l’acheteur le contacte et lui demande d’acheter le terrain et de conclure en sa faveur un bail à construction sur ce terrain.
concomitamment au bail à construction, une promesse de cession du terrain est signée sous condition suspensive du paiement du prix ;
à tout moment ou, plus généralement, à l’issue de la période de différé du paiement du prix du foncier (25 ans), vous pouvez acquérir le foncier
Peut-on construire sur n’importe quel terrain ?
Les territoires concernés sont ceux sur lesquels une ou plusieurs collectivités territoriales attribuent aux primo-accédants l’aide à l’accession sociale (de 3 000 € à 5 000 € maximum).
L’aide Pass Foncier® dont le montant dépend de la localisation du terrain vient en déduction du prix du terrain.
Si le prix du terrain est supérieur au montant du Pass Foncier®, il est quand même possible d’en bénéficier
Zone A : Côte d’Azur
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants
Zone C : reste du territoire
Par exemple…
Couple avec 3 enfants
Revenus nets mensuels : 2 500 €
Revenu fiscal de référence : 27 000 €
Apport personnel pour financer les frais de l’opération : subvention de la collectivité
Construction d’une maison individuelle avec achat du terrain destinée à la résidence principale :
| Construction (TVA à 5,5%) |
94787€ |
| Prix du terrain TTC (en zone C) |
70000€ |
Montant à financer
| Terrain |
40000€ |
Le collecteur de 1% logement supporte 30000€ au titre du pass-foncier. Les 40000€ correspondent à une "avance" sur le prix du terrain |
| Construction (TVA à 5,5%) |
94787€ |
|
| Total à financer(hors frais*) |
134787€ |
|
Il s’agit des frais de bail, de garantie des prêts, de constitution de dossier de prêts…
Plan de financement pour une mensualité globale lissée, constante de 752,16 € pendant 25 ans :
| |
Mensualités(hors assurances) |
Durée totale |
| Nouveau prêt à 0% |
36500€ |
253,47€ |
12ans |
| Prêt à l'accession sociale liberté |
95287€ |
489,69€ les 12 premières années
752,16€ les 13 dernières années |
25 ans |
| Apport personnel |
3000€ |
il s'agit de la subvention donnée par la collectivité |
|
| Total financé |
134787€ |
|
|
Propriétaire de ma maison pour 15 € par jour
Qui est concerné ?
Les ménages qui :
ne sont pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années
font construire une maison neuve
bénéficient d’une aide à l’accession à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d’implantation de la maison, nécessaire pour obtenir un Pass-Foncier
disposent de revenus nets annuels ne dépassant pas les montants définis pour le Pass-Foncier
Quel est le principe ?
Pour 15 € par jour, vous pourrez faire construire une maison qui coûte entre 150 000 € et 185 000 €, terrain compris. Ce montant de 15 € par jour est notamment rendu possible grâce au bénéfice du Pass-Foncier®, mécanisme qui vous permet d’acheter le terrain dans un deuxième temps, une fois la construction remboursée. La durée des remboursements se situe entre 18 et 25 ans pour la maison et entre 10 et 15 ans pour le terrain. L’apport personnel est limité aux frais d’acquisition notariés et d’hypothèque. Un collecteur du 1 % logement assure le portage du terrain pour vous.
Peut-on construire sur n’importe quel terrain ?
Le choix du terrain doit répondre à certains critères (il doit être nivelé, viabilisé et raccordé, permettre l’engazonnement et les plantations futures une fois la construction achevée, la superficie du terrain hors bâti est d’au moins 250 m2…).
Peut-on construire la maison dont on a envie ?
Oui, moyennant certaines obligations que le constructeur devra remplir, parmi lesquelles :
la maison devra disposer d’une surface habitable minimum de 85 m²,
sa consommation énergétique devra être 10 % inférieure aux normes en cours,
la maison devra bénéficier de systèmes permettant une meilleure maîtrise des consommations en eau et électricité,
elle devra être pré-équipée pour recevoir Internet en très haut débit.
Par exemple…
Vous êtes un couple avec 2 enfants.
Vos revenus nets par mois sont de 1800 €.
Vous souhaitez faire construire en zone B.
Prix du terrain : 50 000 €
Prix de la maison : 110 000 € TTC (à 19,6%)
Soit un total de 160 000 €.
Au total vous paierez :
d’abord la maison à raison de 426 € par mois pendant 23 ans (sur la base d’un taux de prêt nominal de 5 % hors assurances).
puis le terrain à raison de 328 € par mois pendant 15 ans.
| Prix TTC avec une TVA à 19,6% |
160000€ |
| Prix TTC en PAS avec une TVA à 5,5% sur le bâti |
147000€ |
| Subvention collectivité |
4000€ |
| Pass-foncier |
40000€ |
Montant à financer
dont Prêt à 0% majoré sur 22,5ans
dont Prêt à l'accession social (PAS) sur 23 ans |
103000€
(33100€)
(69900€) |
| Revenus mensuels |
1800€ |
| Echéances mensuelles(y compris asurances) |
569€ |
| APL à déduire |
113€ |
| Echéances nettes d'APL |
426€ |
| Taux d'effort après APL |
22,20% |
* sur la base du taux de simulation.
Un Prêt à l’Accession Sociale (PAS), un Nouveau prêt à taux 0%, un Prêt d’Epargne Logement et un Prêt 1 %
Logement permettent de constituer le plan de financement global. L’Aide Personnalisée au Logement (APL) viendra en déduction de la mensualité.
Le partenaire 1% logement
Collecteur 1% Logement, il vous aide à acquérir votre terrain en toute sérénité dans le cadre du Pass Foncier.
l’acheteur le contacte et lui demande d’acheter le terrain et de conclure en sa faveur un bail à construction sur ce terrain ;
concomitamment au bail à construction, une promesse de cession du terrain est signée sous condition suspensive du paiement du prix ;
A tout moment ou, plus généralement, à l’issue de la période de différé du paiement du prix du foncier (25 ans), vous pouvez acquérir le foncier
L'article 5 de la loi TEPA instaure un crédit d'impôt égal à 40 % des intérêts d'emprunt, sous certaines conditions.
Ce crédit d'impôt :
n'est applicable que pour les 5 premières années de remboursement du crédit,
est plafonné à 3 750 € pour une personne seule et à 7 500 € pour un couple (+ 500 € par personne à charge). Soit respectivement un avantage maximal annuel de 750 € ou 1 500 €, majoré de 100 € par personne à charge. Les plafonds sont doublés lorsque le contribuable est handicapé.
Le crédit d'impôt sera déduit du montant de votre impôt sur le revenu. S‘il est supérieur au montant de cet impôt, l'excédent vous sera restitué. Le crédit d'impôt sera versé directement aux ménages non imposables.
Exemple
Prenons un couple avec 2 enfants, empruntant la somme de 120 000 €, à un taux de 5 % sur 15 ans, afin d'acquérir sa résidence principale.
Les intérêts de l'emprunt représentent 50 811 € (hors assurance).
Grâce à la loi TEPA, le foyer pourra bénéficier sur 5 ans d'un crédit d'impôt égal à 6456 €, soit plus de 12 % du total des intérêts de l'emprunt :
2 350 € en 2007
1 119 € en 2008
1 059 € en 2009
997 € en 2010
931 € en 2011
Majoration pour les logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC
L’article 103 de la loi de Finances pour 2009 améliore le dispositif de déductibilité des intérêts d’emprunt au titre de l’acquisition ou de la construction de la résidence principale. En effet pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2009 ou en cas de construction par le contribuable dont la déclaration d’ouverture de chantier est faite à compter de cette date, le nombre d’annuités prises en compte pour la déductibilité passe de 5 à 7 et le taux de déductibilité est porté à 40% sur toute la période, sous condition que le logement atteigne la performance BBC. Celle-ci sera justifiée par la production par le contribuable du label BBC (décret du 2 janvier 2009)
Quelles sont les dépenses concernées par cette mesure?
L'intégration à un logement neuf d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et de pompes à chaleur, dont la finalité essentielle est la production de chaleur :
équipements de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire fonctionnant à l'énergie solaire et dotés de capteurs solaires : chauffe-eau et chauffage solaire
Systèmes de fourniture d'électricité à partir de l'énergie solaire : énergie photovoltaïque
Pompes à chaleur géothermiques et pompes à chaleur air/eau
Le taux du crédit d’impôt est de 50 % pour tous les équipements de production d’énergies renouvelables sauf pour les pompes à chaleur dont le taux est fixé à 40 %. Les pompes à chaleur air-air sont exclues du dispositif.
Pour les dépenses effectuées à compter du 1er janvier 2010, le taux du crédit d’impôt pour les pompes à chaleur est fixé à 25 %. Les pompes à chaleur air-air sont exclues du dispositif.
Sur quel montant de dépenses porte le crédit d'impôt ?
Le crédit d'impôt porte sur le prix des équipements et des matériaux, hors main d'œuvre.
Quel est le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ?
Pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder la somme de 8000 € pour une personne seule. Il peut être majoré en fonction de la situation familiale (par exemple, il est porté à 16000 € pour un couple sans enfant).
PRISME a acquis au fil du temps un savoir faire en matière d’accessibilité des maisons individuelles en prenant en compte les remarques et suggestions de ses clients handicapés. D’autre part la réglementation impose depuis le 1er janvier 2007 de nouvelles obligations dans ce domaine.
Sont concernées les maisons individuelles construites pour être louées ou pour être vendues. Sont exclues celles dont le propriétaire a entrepris la construction pour son propre usage.
Aménagements propres à assurer l’accessibilité
Les caractéristiques à respecter portent sur :
les cheminements extérieurs et les circulations intérieures,
le stationnement,
le logement,
les équipements et locaux collectifs dans les ensembles résidentiels comprenant plusieurs maisons individuelles groupées.
Lorsque les balcons et terrasses sont situés au niveau de l’accès au logement, une obligation d’accès pour une personne en fauteuil roulant depuis au moins une pièce de vie au balcon (ou à la terrasse) doit être respectée.
Dans les maisons individuelles qui feront l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2010, au moins une salle d’eau devra être conçue et équipée de manière à permettre, par des aménagements simples, l’installation ultérieure d’une douche accessible à une personne handicapée.
L'accessibilité devient un critère de qualité, et PRISME se devait d’y répondre.
Sachez évaluer le coût réel de votre projet en faisant une estimation des frais annexes qu’il entraîne. Outre les coûts du terrain et de la maison, un ensemble de frais sont engendrés par :
La procédure d'acquisition
Frais de dossier, assurances, intérêts intercalaires, frais d’hypothèque ou caution bancaire, frais notariés…
L’analyse, la préparation et l’aménagement du terrain,bornage, viabilisation, préparation au chantier, l’accessibilité et l’aménagement
Les frais de géomètre pour le bornage du terrain
Les travaux de viabilisation (raccordement extérieur aux réseaux publics de distribution)
Les travaux de préparation pour l’ouverture du chantier (accés, enlèvement souches d’arbres, déplacement pylônes électriques, ouverture compteur d’eau chantier, démolition de bâti, clôture…)
Les frais de branchements et de mise en service (eau, électricité, gaz, téléphone…)
Les travaux d’aménagement (zone d’infiltration ou de rétention des eaux pluviales…)
Les taxes
La taxe locale d’équipement
La taxe de raccordement aux réseaux
La taxe départementale pour le financement du CAUE (dans certains départements seulement)
La taxe des espaces naturels sensibles
La participation pour le raccordement à l’égout
Le Nouveau Prêt à 0 % vous concerne si : Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.
Lieu de l'opération
| Zone A |
Côte d'Azur |
| Zone B |
agglomération de plus de 50 000 habitants, |
| Zone C |
Reste du territoire français. |
Conditions de ressources
Pour bénéficier d'un Nouveau Prêt à 0 %, les revenus de l'ensemble des personnes devant occuper le logement ne doivent pas dépasser un plafond fixé en fonction de votre opération et de votre situation de famille.
Le revenu pris en considération est le "revenu fiscal de référence" figurant sur votre avis d'imposition.
Selon la date d'émission de votre offre de prêt, il s'agira du revenu fiscal de référence de 2007 ou de 2008** :
| |
Date de l'émission de l'offre de prêt |
| Jusqu'au 31 mai 2009 |
A partir du 1er juin 2009 |
| Revenu fiscal de référence à prendre en compte** |
2007 |
2008** |
PLAFONDS DE RESSOURCES ANNUELLES
| Nombre de personnes composant le ménage |
Lieu de l'opération |
| Zone A |
Zone B ou C |
| 1 |
31 250 € |
23 688 € |
| 2 |
43 750 € |
31 588 € |
| 3 |
50 000 € |
36 538 € |
| 4 |
56 875 € |
40 488 € |
| 5 et plus |
64 875 € |
44 425 € |
Montants maximum du Nouveau Prêt à 0 %
| Nombre de personnes composant le ménage |
Lieu de l'opération |
| Zone A |
Zone B |
Zone C |
| 1 |
32 100 € |
26400 € |
20700€ |
| 2 |
45000 € |
37950 € |
30900€ |
| 3 |
50 100 € |
42900 € |
35700€ |
| 4 |
55050 € |
47700 € |
40350€ |
| 5 |
60150 € |
52650 € |
45000€ |
| 6 et plus |
65100€ |
57450€ |
49650€ |
Conditions de durée et de remboursement du Nouveau Prêt à 0 %
La durée et le montant des remboursements sont fixés en fonction des revenus du ménage, calculés en retenant la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne devant occuper le logement pour l'année prise en considération.
| Revenu fiscal de référence du ménage |
En zone B et C |
| Remboursements |
Mensualités (hors assurance) pour 10 000 € |
TEG (assurance comprise) |
Coût total (assurance comprise) pour 10 000 € |
| Moins de 15 801 € |
Durée : 26 ans,
- dont 18 ans** de différé total
- et 8 ans de remboursement |
0,00 €
104,17 € |
0,00 €
104,17 € |
936 € |
De 15 801 €
à 19 750 € |
Durée : 24 ans
- 1/4 remboursé sur
18 ans**
- 3/4 remboursé sur 6 ans |
11,57 €
104,17 € |
0,47 % |
864 € |
De 19 751 €
à 23 688 € |
Durée : 19 ans
- 1/2 remboursé sur 15 ans**
- 1/2 remboursé sur 4 ans |
27,78 €
104,17 € |
0,55 % |
684 € |
| Revenu fiscal de référence du ménage |
En zone B et C |
| Remboursements |
Mensualités (hors assurance) pour 10 000 € |
TEG (assurance comprise) |
Coût total (assurance comprise) pour 10 000 € |
De 23 689 €
à 31 588 € |
Durée : 12 ans** |
69,45 € |
0,71 % |
432 € |
| Au-delà de 31 589 € |
Durée : 9 ans |
92,60 € |
0,71 % |
324 € |
| Revenu fiscal de référence du ménage |
En zone B et C |
| Remboursements |
Mensualités (hors assurance) pour 10 000 € |
TEG (assurance comprise) |
Coût total (assurance comprise) pour 10 000 € |
| Moins de 23 688 € |
Durée : 26 ans,
- dont 18 ans** de différé total
- et 8 ans de remboursement |
0,00 €
104,17 € |
0,42 % |
936 € |
De 23 689 €
à 43 750 € |
Durée : 19 ans
- 1/4 remboursé sur 15 ans**
- 3/4 remboursé sur 4 ans |
27,78 €
104,17 € |
0,55 % |
684 € |
Au-delà de
43 751 € |
Durée : 12 ans |
69,44 € |
0,70 % |
432 € |
Le prêt conventionné finance l’acquisition de votre terrain et la construction de votre maison .
Pour en bénéficier le logement doit constituer la résidence principale de l'emprunteur ou la résidence principale de son locataire, lorsque l'emprunteur loue son logement.
Le PC peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de l'opération.
Le PC est accordé sans condition de ressources.
La durée initiale d'amortissement est fixée à 5 ans minimum et 30 ans maximum.
Le contrat de prêt peut prévoir un allongement de la durée jusqu'à un maximum de 35 ans, ou une réduction (sans durée minimale).
Le PAS finance l’acquisition de votre terrain et la construction de votre maison .
Pour en bénéficier le logement doit constituer la résidence principale de l'emprunteur ou la résidence principale de son locataire, lorsque l'emprunteur loue son logement.
Le PAS peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de l'opération.
Conditions de ressources
Pour obtenir un prêt pour l’accession sociale les ressources de l'emprunteur ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de ses charges de famille et de son lieu de résidence.
Ces plafonds de ressources sont, à compter du 1er novembre 2008, portés au niveau des plafonds de ressources applicables au prêt à taux zéro.
Ce prêt est accessible, sans conditions de ressources, si l'emprunteur est salarié d'une entreprise privée de plus de 10 salariés ne relevant pas du régime agricole.
Il est toutefois accordé dans la limite de l'enveloppe financière acquise par l'entreprise.
Le prêt employeur n'est pas lié au contrat de travail et n'a donc pas à être remboursé par anticipation si l'emprunteur quitte son entreprise.
Il vient en complément d'un prêt conventionné.
Le montant du prêt ne peut être supérieur à un plafond fixé en fonction du type de logement et de sa localisation géographique.
Les modalités d'octroi du prêt varient d'un établissement à l'autre.
Les prêts bancaires classiques du secteur concurrentiel, offerts par les banques ou les établissements financiers.
Les prêts relais offrent un financement provisoire pour un nouveau logement en attendant la vente du précédent.
Loi de Robien : pour qui ?
La loi de Robien est destinée aux foyers payant 3000 euros d'impôts ou plus.
Principaux avantages de la loi Robien
La loi de Robien permet de déduire de son revenu 50% du prix d'achat du bien immobilier locatif et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût.
Mécanisme de la loi de Robien
Pour bénéficier du dispositif de Robien, il vous suffit d'acheter un ou plusieurs logements et le(s) louer nu(s) (c'est-à-dire sans meubles), pendant une durée minimale de neuf ans à titre de résidence principale. Il est alors possible de déduire 50% du montant de l'investissement immobilier de son revenu imposable :
6% par an au cours des 7 premières années
4% par an les deux années suivantes
Vous avez également la possibilité de déduire les charges liées à l'investissement (frais de gestion, assurances dont assurance locative, taxe foncière, etc.) et notamment la totalité des intérêts et frais d'emprunt pendant la période de remboursement, d'où l'intérêt d'un financement à crédit pour maximiser la défiscalisation.
Ainsi, il est possible de créer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an. Le solde viendra en déduction des déficits des 10 années suivantes.
Loi de Robien : les conditions à respecter
Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, vous devez respecter les conditions suivantes :
l’investissement en loi de Robien doit être effectué à titre onéreux
le logement doit être loué non meublé dans un délai d'un an à compter de la livraison
le logement doit être exclusivement destiné à l’habitation principale du locataire
le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur
le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur
la période de vacance entre deux locataires ne doit pas excéder 12 mois. Le propriétaire devra justifier qu’il a utilisé tous les moyens nécessaires pour trouver un nouveau locataire (petites annonces, agences immobilières, etc)
Plafonds de loyers en loi Robien
Zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français) : 19,89 € / m²
Zone B1 (agglomérations de plus de 250000 habitants et zones chères) : 13,82 € / m²
Zone B2 (agglomérations de plus de 50000 habitants) : 11,30 € / m²
Zone C (agglomérations de plus de 50000 habitants) : 8,28 € / m²
Loi Borloo : pour qui ?
La loi Borloo s'adresse aux foyers payant 3000 euros d'impôts ou plus.
Principaux avantages de la loi Borloo
La loi Borloo permet de déduire de son revenu 65% du prix d'achat du bien immobilier locatif et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût.
Loi Borloo / Loi De Robien : les différences
Ce nouveau dispositif appelé indifféremment "Loi Borloo", "Loi Borloo populaire", "Borloo" ou encore "Borloo populaire" été élaboré par Jean-louis Borloo afin de faciliter l'accès des foyers modestes au marché de la location.
La loi Borloo ne se substitue pas à la loi Robien mais cohabite avec elle, ce qui laisse à l'investisseur le soin d'opter pour l'un ou l'autre de ces deux dispositifs. Le dispositif Borloo populaire permet de déduire 6% du prix d'acquisition les 7 premières années de location, puis 4% les 2 années suivantes et enfin 2,5% pendant 2 périodes de 3 ans soit jusqu'à 65% du prix d'acquisition sur 15 ans. Il diffère aussi de la loi de Robien sur les points suivants :
- les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires (inexistants dans le dispositif Robien)
- la déduction forfaitaire de 30% des loyers perçus
- Enfin, dans le cadre de la loi Borloo, il n'est possible de louer le bien à un descendant ou un ascendant n'appartenant pas au foyer fiscal de l'investisseur qu'après 3 années de location respectant les termes du dispositif. De plus, la période de location aux ascendants ou descendants, d'une durée maximale de 9 ans, donnera lieu à un report de l'avantage fiscal.
Loi Borloo : un dispositif plus social
Les plafonds de loyers sont inférieurs d'environ 20% aux plafonds en vigueur dans le dispositif Robien. Les voici :
zone A (région parisienne, côte d'Azur et genevois français) : 15,91 € / m²
zone B1 (agglomérations de plus de 250000 habitants et agglomérations plus petites mais particulièrement chères) : 11,06 € / m²
zone B2 (entre 50000 et 250000 habitants) : 9,04€ / m²
zone C (reste du territoire) : 6,62 € / m²
(l) Ile-de-France, Côte d'Azur, pays genevois
(2) agglomérations de + de 50.000 hab, agglomérations chères à la frontière de l'Ile-de-France, zones littorales et zones frontalières
(3) reste du territoire
Une fiscalité plus avantageuse pour la loi Borloo
Afin de compenser des loyers plus faibles que ceux du Robien, le dispositif Borloo populaire permet à l'investisseur d'effectuer une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers en plus de la déduction des frais réels (assurances, frais de gestion, charges de copropriété, frais juridiques).
La loi Scellier, accessible aux investisseurs depuis le 1er janvier 2009, est un nouveau dispositif de défiscalisation qui vient révolutionner le paysage de l'investissement locatif.
Son principal attrait par rapport à la loi Robien et la loi Borloo : une réduction d'impôt très avantageuse et extrêmement simplifiée. En effet, au lieu de recourir à un mécanisme d'amortissement du bien immobilier (comme en Robien ou Borloo), le dispositif Scellier permet de déduire 25% du prix d'acquisition du bien immobilier directement du montant de ses impôts.
Principes fondamentaux du nouveau dispositif Scellier
1- Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement neuf , bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. En 2009, l'investisseur a le choix d'opter pour le dispositif SCELLIER (réduction d'impôt) ou pour les dispositifs ROBIEN ou BORLOO (amortissement du bien).
2- L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par décret et correspondant au dispositif Robien.
3- La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dont le montant ne peut excéder 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt en loi Scellier est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 et de 20 % pour les logements acquis ou construit à compter de l'année 2011.
4- La réduction d'impôt en loi Scellier est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
5- Lorsque le logement est loué dans les conditions relevant du dispositif Borloo : respect des plafonds de loyer et ressources du locataire (qui ne peut être un ascendant ou descendant du contribuable), un abattement de 30 % peut être pratiqué sur les revenus bruts. De plus, si le logement reste loué à l'issue des neufs ans dans les mêmes conditions, le contribuable continue à bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle égale à 2 % du prix de revient du logement pendant au plus 6 années supplémentaires (soit au total sur 15 ans une réduction de 37 % du prix de revient de l'investissement).
6- Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
7- Le régime Scellier a exclu la Zone C (zone "non tendue") de son dispositif, privilégiant les zones A, B1 et B2.
